올해 6월에 5,000가구를 시작으로 분양이 계획되어 있는 판교에 대한 정보가 연일 쏟아지고
있고, 관심도 날이 갈수록 증폭되고 있다. 판교에 관심을 두고 있는 대부분의 수요자의 경
우 궁금한 것은 크게 두 가지이다. '나의 청약자격은 어떠한가?'와 '나의 당첨가능성은 어
느 정도인가?'로 나눠 볼 수 있으며, 궁극적인 목표는 판교 입성일 것이다.
그러나 개개인의 청약자격은 약간의 지식과 학습 과정을 거치면 대부분 해결 할 수 있는 문
제이며 거의 모든 정보업체와 금융기관의 FAQ를 통해 쉽게 해결 가능한 것들이다. 그런데
실질적인 문제는 내가 당첨 가능한가에 대한 궁금증의 해결인데 현재의 상태에서 그 문제에
답을 줄 전문가도 없거니와 통계학자도 쉽게 그 확률을 점칠 수가 없다.

그렇다면 통계로도 판교의 당첨 예상 확률을 내는 것이 왜 불가능할까? 그 이유는 참 맥빠
지게도 단순하다. 몇 명이 청약할지를 모르기 때문이다. 그렇다라면 "몇 명이 청약을 할지
대략적인 예측이라고 해야 하는 것이 아니냐?" 라고 묻는다면 이번에는 경우의 수가 너무
많다라는 것으로 답을 대신할 수 있다.
그렇다면 어떤 경우의 수가 있길래 예측하는 것도 쉽지가 않은 상황인지 나누어 보면 다음
과 같다.

첫째 : 무주택 세대주의 정확한 수를 파악하는 것이 매우 어렵다. 여기서 말하는 무주택 세
대주는 물론 청약통장 1순위의 요건을 구비한 자를 말한다. 그렇기 때문에 일반 1순위자의
숫자와는 엄연히 다른 의미이기 때문에 판교처럼 25.7평 이하의 공급물량에 관심이 많은 경
우 쉽게 단언을 할 수 없는 상황이다. 또한 40세 이상 10년 이상 무주택 세대주에게 40%의
우선권을 준다면 해당자 파악은 더욱 어려워진다.
단적인 예로 모 신문사의 기사 내용에 대해 해명자료를 건설교통부가 1월 20일날 낸 적이
있다. 문제는 대략적인 무주택자를 집계한 수를 발표하였는데 이 역시 추정이라는 단어가
꼬리표에 붙어 있다. 정부 기관조차 추정이라는 단어를 해명자료에 낸다라는 것은 그 만큼
수를 파악하기가 힘들다라는 것을 의미하며, 아직 판교 분양월이 6월임을 생각한다면 발표
된 해당자의 수는 더욱 증가할 것으로 예상은 할 수 있다.

둘째 : 청약통장의 전환과 각 해당 통장에 따른 해당자수 파악이 불가능하다는 것이다. 이
번 건교부 자료에서 얻을 수 있는 유익한 정보는 그래도 대략적인 숫자가 나와주었다는 것
이다. 또한 공급물량은 아직 변동 가능성이 있으나 그 증감이 미미할 것으로 예상한다면,
정부 관계자도 발표된 숫자의 시뮬레이션을 통해 정책을 수정하거나 확정할 가능성이 높은
자료로 보여지기 때문이다.
그러나 아쉬운 점은 여전히 남는다. 청약통장의 종류를 간과하였다는 점이다. 어설픈 사견
(私見)일 수 있으나 청약통장의 성격을 제대로 분석하지 않으면 판교의 청약 경쟁률을 예상
하는 것은 거의 불가능하다고 생각한다. 왜냐하면 청약저축 가입자 중 임대를 희망하는 수
요자도 상당수 있을 것이고, 예금으로의 전환 가능성을 생각해야 하기 때문이다. 이 중에서
도 조금 세밀하게 분석해야 하는 것이 청약저축에 대한 것인데, 판교에서 공급 예정인
29,700가구 중에서 임대가 차지하는 물량은 10,661가구로 예상된다. 즉 1/3 가까운 물량이
청약저축 가입자에게 우선권이 주어지는 것이다. 이렇기 때문에 이번 건교부에서 발표하는
자료에서는 각각의 통장수를 나열해 주었어야 하는게 옳았으며, 지역을 나눠 무주택자의 단
순한 합을 내는 것은 옳지 못한 방식이였다.
이외에도 수도권 일반 1순위에 대한 청약자의 수는 전혀 점칠 수 없는 것이 사실이다. 이는
입주자 모집 공고일 전까지 지방 거주자라 할지라도 주소지를 이전하면 되기 때문이다.

셋째 : 대략적인 대상자의 수가 발표되면 하나의 고민을 더해야 한다. 그것은 바로 "그 인
원들이 다 청약을 하겠냐는 것"인데 사실 그 인원이 다 청약을 하지는 않을 것이다. 단적인
예로 이번에 모 일간지에서 보도된 청약통장의 불법거래가 만약 사실이라면, 그 통장의 원
소유자를 어떤 시각으로 봐야할까? 개인적인 생각으로는 판교에 주택에 당첨이 되어도 분양
대금을 납입할 능력이 없는 사람이 아닐까 생각한다. 물론 판교가 올해 부동산 시장의 화두
인 것은 분명하고, 무주택자에서 우선 순위를 상대적으로 많이 주려고 하는 것도 사실이다.
그렇기 때문에 해당자는 무조건 청약을 하는 것이 옳다라고 생각할 수 있지만 그렇다 하더
라도 개인적인 사정상으로 청약을 하지 않는 인원도 많을 것이며, 이 때문에 청약통장이 불
법 거래되고 있는 것이다. 이러한 문제를 생각하여 다시 한번 가중치를 둘 경우 과연 100명
이라는 숫자에서 몇 %의 비중을 두어 실청약자로 간주할 것인가에 대한 고민을 하지 않을
수 없다.

이외에도 몇 가지 더 변수가 있을 수 있겠지만 당첨 가능성보다는 청약통장의 활용에 따른
전략을 조금 더 관심을 갖는 것이 효과적이라 생각한다. 즉 청약저축자의 경우에는 판교에
서 상당수의 장기임대주택의 공급이 기다리고 있다라고 가정한다면, 불입금액과 횟수가 많
은 청약저축 가입자는 우선 순위를 장기임대에 두는 것이 좋고, 통장종류에 상관없이 수도
권 일반 1순위자라면 청약예금으로 전환하여 25.7평 이상에 청약하는 것이 다소 유리할 것
으로 예상된다.
이에 6월을 기점으로 분양이 계획되어 있는 만큼 최소한 5월까지는 무조건 청약통장의 요건
을 강화하는 것이 확실한 전략이 되겠으며, 각종 언론에서 보도되는 예상 경쟁률을 관심있
게 지켜보되, 어떤 종류, 평형에 청약할 것인지를 서서히 결정하는 것이 보다 좋은 전략을
사료된다.

자료제공 : 내집마련정보사 (www.yesapt.com)